这两天，中国房地产行业迎来振奋时刻。
11月5日，融创发布公告，称96亿美元境外债重组获香港高等法院裁定生效，成为首家境内外债务基本清“零”的大型房企。
11月6日早上，碧桂园也紧随其后，发布公告称境外债重组方案两个债务组别以超83%、96%的高支持率闯关成功，距最终落地仅一步之遥。
这两家曾登顶行业巅峰的大型民营房企，在历经数百天的艰苦谈判后，终于迎来曙光。
不仅为自身卸下沉重债务包袱，更以标杆姿态为行业化债提供了可参考的解决方案。
1
融创破局，境外债基本清“零”
时间拨回到2023年，融创在首次境外债重组时，选择了一条相对保守的“化债+展期”路径。
展开剩余84%彼时，行业虽已深陷寒冬，但融创仍寄望于通过新票据、可转债等金融工具的排列组合，实现债务的有序展期，为自身争取喘息之机。
方案推出后，融创成功完成了约90.48亿美元境外债务的初次重组，看似暂时稳住了局面。
然而，随着房地产行业调整的不断深化，市场持续低迷，融资渠道冰封，销售回款艰难，融创面临的流动性压力有增无减。
2025年初，融创痛定思痛，启动二次境外债重组。
这一次，融创选择了全额“债转股”，将约96亿美元境外债务全额转化为股权，通过向债权人分派两类强制可转换债，彻底重构了债务结构。
其中，一类转股价为6.80港元/股，债权人可在重组生效日起6个月内转股；
另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18-30个月内转股。
为了确保公司治理的稳定性，融创还创新性地引入了股权结构稳定计划。
根据该计划，向主要股东提供部分附带条件的受限股票，债权人每获得100美元本金的新强制可转换债券，其中约23美元将发行给主要股东或其指定方。
通过这一安排，孙宏斌得以继续深度参与公司治理，为公司的长期发展提供稳定支撑。
方案公布后，迅速获得了债权人的高度认可。
在10月的债权人投票中，融创境外债重组计划以98.5%的赞成票高票通过，充分彰显了市场对融创方案的信心。
更关键的是，融创2023年1月就完成了160亿元境内债的展期，境内债的二次重组也已于今年1月完成。
随着此次境外债二次重组方案的生效，融创的境内债与境外债均完成了二次重组，共削债近600亿元人民币。
融创也创造了一大行业纪录——据克而瑞统计，截至目前已完成境内或境外债务重组的房企有11家，融创是第一家完成境内、境外债务全部重组的大型房企。
2
碧桂园突围，预计降债840亿
与融创相比，碧桂园削债的力度更大。
11月6日早间，碧桂园发布公告称，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上获得高票通过。
根据公告，在两个债务组别的投票中，均获得出席并投票的债权人中超过75%债权金额的赞成票。
其中，组别一（银团贷款组别）有41名债权人参与，投票债权总额达41亿美元，赞成票占83.71%；
组别二（美元债及其他债权）吸引了2382名债权人参与，债权总额约112.3亿美元，赞成票占96.03%。
这意味着这家头部民营房企的境外债务重组跨过关键关口，接下来12月4日的法院裁定聆讯，将成为最终重组落地前的重要一环。
根据公告，在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务。
重组完成后预计确认最高约700亿元重组收益，将显著增厚净资产。
碧桂园此次重组还大幅降低了财务成本并拉长了债务期限。
新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%，最长债务期限延长至11.5年，每年可节省巨额利息支出，且未来5年内无集中兑付压力，为经营恢复提供了宝贵的缓冲期。
碧桂园控股股东在此次重组中展现了极大诚意，带头将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股。
2021年至今，控股股东已累计向该公司提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持。
与境外债务重组几乎同步，碧桂园的境内债务重组也已进入收官阶段，其9只共计约136亿元境内债券中，已有8只获得持有人会议表决通过，涉及本金金额合计约人民币133.32亿元。
随着境内外债务重组方案落地，碧桂园也将有望步入新的发展阶段。
3
重组之后，经营重回正轨
重组后的核心命题，是从“输血”到“造血”的转变，如何释放资产的价值，将是该公司回归正常经营轨道的重要考验。
债务重组的完成，让两家企业的优质资产价值重新凸显。
融创手握1.24亿平方米土地储备，其中七层位于核心一二线城市，上海、北京壹号院等高端项目成为“销售利器”。
比如，上海壹号院「五开五罄」完美收官，今年前8个月累计销售额超220亿元，稳居全国百亿超级神盘。
今年上半年，融创在23个城市完成了约1.49万套房屋交付，近3年多累计交付68.3万套；2025年下半年，预计交付3.91万套房屋，将基本完成保交付工作。
而碧桂园权益土地储备则还有约1.04亿平方米，在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超5359亿元。
在“保交付”方面，碧桂园则凭借180万套的累计交付量，成为保交付标杆。其中，2022年交付近70万套，2023年交付超60万套，2024年交付38万套，2025年前10个月再交付超13万套。
同时，碧桂园通过积极处置各类资产，2022年以来累计回笼资金超650亿元，近一年来通过出售多项股权投资筹集资金约63.74亿元。
今年7月，碧桂园以2024年351亿美元营收重返世界500强榜单，位居第460位。
对于行业而言，融创与碧桂园的债务重组突破，不仅是两家企业的重生，更是中国房地产行业新周期的起点。
黑暗过后，曙光已现。
随着债务重组完成，两家房企巨头的经营恢复之路正式开启。
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